主题: [分享]二套房首付比例提至六成居民不得购第三套房

国务院昨天召开常务会议，研究部署进一步做好房地产市场调控工作。会议研究出台八条措施。会议决定，对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。对个人购买住房不足5年转手交易的，统一按销售收入全额征税。

　　措施一

　　各地一季度须公布房价调控目标

　　2011年各城市人民政府要根据当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力，合理确定本地区年度新建住房价格控制目标，并于一季度向社会公布。

　　解读：上海永庆房屋有限公司总经理陈史翎说，显然，政府对抑制高房价已经做足了准备工作。不难发现，更多的调控信号正在释放：全国关注的高房价城市温州日前已明确，将“房价收入比”纳入领导干部的考绩中，并已出台具体考核办法。

　　措施二

　　有条件的镇可纳入住房保障范围

　　加大保障性安居工程建设力度。各地要通过新建、改建、购买、长期租赁等方式，多渠道筹集保障性住房房源，逐步扩大住房保障制度覆盖面。加强保障性住房管理，健全准入退出机制，切实做到公开、公平、公正。有条件的地区，可以把建制镇纳入住房保障工作范围。努力增加公共租赁住房供应。

　　措施三

　　购买不足5年住房转手全额征税

　　调整个人转让住房营业税政策，对个人购买住房不足5年转手交易的，统一按销售收入全额征税。加强对土地增值税征管情况的监督检查，重点对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目，进行土地增值税清算和稽查。加大应用房地产价格评估技术，加强存量房交易税收征管工作的试点和推广力度，坚决堵塞税收漏洞。严格执行个人转让房地产所得税征收政策。各地要加快建立和完善个人住房信息系统，为依法征税提供基础。

　　解读：上海易居房地产研究院综合部部长杨红旭认为，不足5年的营业税以前按差额征收，现在改为按全额征收，征税基数增大很多，税负也相应显著增加。

　　专家认为，各地要加快建立和完善个人住房信息系统或将是为房产税未来试点、实施做好准备。不仅是为已开征的税种提供基础，更是为全国范围开征房产税提供技术支持。

　　措施四

　　二套房贷款利率不低于1.1倍

　　对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。人民银行各分支机构可根据当地人民政府新建住房价格控制目标和政策要求，在国家统一信贷政策的基础上，提高第二套住房贷款的首付款比例和利率。加强对商业银行执行差别化住房信贷政策情况的监督检查，对违规行为严肃处理。

　　解读：上海永庆房屋有限公司总经理陈史翎评价，这一次出拳很重，很明显是不希望投资者再搅和楼市了！去年9月底的“国五条”曾强调，“对贷款购买第二套住房的家庭，严格执行首付比例不低于50%、贷款利率不低于基准利率1.1倍”。3个多月后，首付在高位之上再提一成，力度罕见。

　　二套房首付比例提至六成，居民不得购第三

措施五

　　首次规定须说明拍地资金来源

　　今年的商品住房用地供应计划总量原则上不得低于前2年年均实际供应量。

　　大力推广以“限房价、竞地价”方式供应中低价位普通商品住房用地。加强对企业土地市场准入资格和资金来源的审查，参加土地竞买的单位或个人，必须说明资金来源并提供相应证明。

　　对已供房地产用地，超过两年没有取得施工许可证进行开工建设的，及时收回土地使用权，并处以闲置一年以上罚款。依法查处非法转让土地使用权行为。

　　解读：业内人士认为，这是为了防止出现此前已经有开发商公开场合说到的“保障房供应越多，商品房供应越少，商品住宅价格上涨就越快”，此举可防止未来商品住房市场出现“供不应求”而导致房价上涨。

　　首次规定“参加土地竞买的单位或个人，必须说明资金来源并提供相应证明”，是防止热钱或利用跨行业资金炒地推高地价的行为。

　　措施六

　　居民将不得购买第三套房

　　各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，在一定时期内，要从严制定和执行住房限购措施。原则上对已有1套住房的当地户籍居民家庭、能够提供当地一定年限纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，限购1套住房；对已拥有2套及以上住房的当地户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，暂停在本行政区域内向其售房。

　　解读：目前，去年由北京最早实行的“限购政策”已经在全国20多个城市实施。限购政策的继续收紧可能使得市场成交量出现明显的下调。

　　业内人士表示，北京等大城市房价将再次停涨，部分郊区房价有可能短期间就出现下调态势。

　　措施七

　　未能完成调控目标官员将问责

　　落实住房保障和稳定房价工作的约谈问责机制。

　　未如期确定并公布本地区年度新建住房价格控制目标、新建住房价格上涨幅度超过年度控制目标或没有完成保障性安居工程目标任务的省（区、市）人民政府，要向国务院作出报告，有关部门根据规定对相关负责人进行问责。

措施八

　　对各地散布虚假消息将追责

　　坚持和强化舆论引导。稳定房价和住房保障工作好的做法和经验，要加大宣传力度，引导居民从国情出发理性消费。对制造、散布虚假消息的，要追究有关当事人的责任。

　　■文/本报记者　余美英

　　■综合新华社电
 
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　　国务院要求进一步调控房地产市场，落实地方政府责任，各地要确定价格控制目标并向社会公布，二套房房贷首付比例提至60%，各地须从严实施差别化住房信贷。

　　国务院：要求各地确定房地产合理价格

　　二套房首付提高至60%

　　据央视报道，国务院总理温家宝26日主持召开国务院常务会议，研究部署进一步做好房地产市场调控工作。会议要求未来对第二套房的首付，将提高至六成。会议还要求对楼价升幅过快的城市，从严制定买楼的政策，实施差别化住房信贷政策。

　　据媒体报道，周三召开的中国国务院常务会议称，将提高二套房首付比例至60%，并要求地方政府确定今年房地产合理价格目标。

　　中央人民广播电台引述国务院常务会议称，中国房价快速增长势头已经得到遏制，但未来仍需进一步做好房地产调控工作，强化差别化住房信贷政策.此外，房价上涨过快过高城市需从严制订房产购买政策。
 
　　温家宝主持召开国务院常务会议

　　研究部署进一步做好房地产市场调控工作

　　国务院总理温家宝26日主持召开国务院常务会议，研究部署进一步做好房地产市场调控工作。
会议指出，自去年4月份《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》印发后，房地产市场出现积极变化，房价过快上涨势头得到初步遏制。为巩固和扩大调控成果，逐步解决城镇居民住房问题，继续有效遏制投资投机性购房，促进房地产市场平稳健康发展，必须进一步做好房地产市场调控工作。会议确定了以下政策措施：


　　（一）进一步落实地方政府责任。地方政府要切实承担起促进房地产市场平稳健康发展的责任。2011年各城市人民政府要根据当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力，合理确定本地区年度新建住房价格控制目标，并于一季度向社会公布。

　　（二）加大保障性安居工程建设力度。各地要通过新建、改建、购买、长期租赁等方式，多渠道筹集保障性住房房源，逐步扩大住房保障制度覆盖面。加强保障性住房管理，健全准入退出机制，切实做到公开、公平、公正。有条件的地区，可以把建制镇纳入住房保障工作范围。努力增加公共租赁住房供应。

　　（三）调整完善相关税收政策，加强税收征管。调整个人转让住房营业税政策，对个人购买住房不足5年转手交易的，统一按销售收入全额征税。加强对土地增值税征管情况的监督检查，重点对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目，进行土地增值税清算和稽查。加大应用房地产价格评估技术加强存量房交易税收征管工作的试点和推广力度，坚决堵塞税收漏洞。严格执行个人转让房地产所得税征收政策。各地要加快建立和完善个人住房信息系统，为依法征税提供基础。

　　（四）强化差别化住房信贷政策。对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。人民银行各分支机构可根据当地人民政府新建住房价格控制目标和政策要求，在国家统一信贷政策的基础上，提高第二套住房贷款的首付款比例和利率。加强对商业银行执行差别化住房信贷政策情况的监督检查，对违规行为严肃处理。

　　（五）严格住房用地供应管理。各地要增加土地有效供应，落实保障性住房、棚户区改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的70%的要求。在新增建设用地年度计划中，单列保障性住房用地，做到应保尽保。今年的商品住房用地供应计划总量原则上不得低于前2年年均实际供应量。大力推广以“限房价、竞地价”方式供应中低价位普通商品住房用地。加强对企业土地市场准入资格和资金来源的审查，参加土地竞买的单位或个人，必须说明资金来源并提供相应证明。对擅自改变保障性住房用地性质的，坚决纠正，严肃查处。对已供房地产用地，超过两年没有取得施工许可证进行开工建设的，及时收回土地使用权，并处以闲置一年以上罚款。依法查处非法转让土地使用权行为。

　　（六）合理引导住房需求。各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，在一定时期内，要从严制定和执行住房限购措施。原则上对已有1套住房的当地户籍居民家庭、能够提供当地一定年限纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，限购1套住房；对已拥有2套及以上住房的当地户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，暂停在本行政区域内向其售房。

　　（七）落实住房保障和稳定房价工作的约谈问责机制。未如期确定并公布本地区年度新建住房价格控制目标、新建住房价格上涨幅度超过年度控制目标或没有完成保障性安居工程目标任务的省（区、市）人民政府，要向国务院作出报告，有关部门根据规定对相关负责人进行问责。对于执行差别化住房信贷、税收政策不到位，房地产相关税收征管不力，以及个人住房信息系统建设滞后等问题，也纳入约谈问责范围。

　　（八）坚持和强化舆论引导。对各地稳定房价和住房保障工作好的做法和经验，要加大宣传力度，引导居民从国情出发理性消费。对制造、散布虚假消息的，要追究有关当事人的责任。

　　（国务院办公厅）
 
      相关新闻：二套房首付提至六成 业内称“这一次出拳很重” 新华网
 
　　新华网上海1月26日电（记者叶锋　魏宗凯）“这一次出拳很重，很明显是不希望投资者再搅和楼市了！”面对26日出台的“国八条”，上海永庆房屋有限公司总经理陈史翎如此评价。

　　当日召开的国务院常务会议，明确“为巩固和扩大调控成果，逐步解决城镇居民住房问题，继续有效遏制投资投机性购房，促进房地产市场平稳健康发展，必须进一步做好房地产市场调控工作。”会议确定了八条政策措施。

　　“国八条”对投资投机性购房、高房价的指向十分明确，既是一系列调控政策延续，又是进一步的“加码”。典型的是：强化差别化住房信贷政策，“对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1．1倍”。去年9月底的“国五条”曾强调，“对贷款购买第二套住房的家庭，严格执行首付比例不低于50%、贷款利率不低于基准利率1．1倍”。3个多月后，首付在高位之上再提一成，力度罕见。
陈史翎说：“投资者买一套300万元的房子，原来需自备150万元，现在增加到180万元。再加上限购措施继续实施，投资投机性购房的空间被进一步压缩。”


　　实际上，一系列的楼市“组合拳”的成效已有体现，在热点城市尤为明显。比如，统计部门的数据显示，2010年6月至9月，上海新建住宅销售价格环比均为负增长，全年环比累计上涨1．3%。此外，去年全年上海商品住宅销售面积为1685万平方米，同比降幅超过四成。 “但总体上讲，房地产调控一系列措施的效果离预期还有距离。”复旦大学房地产研究中心主任尹伯成说。国家统计局的数据显示，去年12月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨6．4%，涨幅比11月份缩小1．3个百分点，但环比上涨0．3%。其中，部分二三线城市的楼市尤为活跃。

　　尹伯成说，这一次政策再度出手的意图很明显，就是“最严格的调控”将继续下去；此外，在流动性不断收紧的情况下，对投资投机性需求的抑制更是丝毫不会放松。

　　值得关注的是，此次“国八条”还对楼市调控中地方政府的责任作了更明确的规定：地方政府要切实承担起促进房地产市场平稳健康发展的责任。2011年各城市人民政府要根据当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力，合理确定本地区年度新建住房价格控制目标，并于一季度向社会公布。

　　此外，“未如期确定并公布本地区年度新建住房价格控制目标、新建住房价格上涨幅度超过年度控制目标或没有完成保障性安居工程目标任务的省（区、市）人民政府，要向国务院作出报告，有关部门根据规定对相关负责人进行问责”。

　　不难发现，更多的调控信号正在释放：全国关注的高房价城市温州日前已明确，将“房价收入比”纳入领导干部的考绩中，并已出台具体考核办法。此外，“限购”令已推广至更多的二三线城市。

　　“显然，政府对抑制高房价已经做足了准备工作。”陈史翎说。
 
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　　在经历了去年的连续两轮房地产调控后，房价过快上涨的势头得到初步遏制，但是部分地区房价依然居高不下，特别是去年9月以后全国房价连续4个月环比上涨。为巩固和扩大调控成果，继续有效遏制投资投机性购房，昨日召开的国务院常务会议确定了进一步调控房地产市场的八项政策措施，特别是要求地方政府一季度公布年度新建住房价格控制目标、二套房首付比例提至6成、“限购令”推向全国等措施堪称史上最严，使得此前提出的调控政策进一步“落地”。

　　一季度公布

　　房价调控目标

　　新政强化了地方政府责任的落实，提出“2011年各地方政府要合理确定本地区年度新建住房价格控制目标，并于一季度向社会公布。”北京大学房地产研究所所长陈国强昨日接受证券时报记者采访时表示，首次把价格目标作为调控成败与否的重要指标，这是前所未有的。他认为，地方政府是调控政策的执行主体，是政策落实情况的关键环节，这次中央把调控压力传给了各地方政府。

　　同时，新政还强调了对地方政府的约谈问责机制，提出“未如期确定并公布本地区年度新建住房价格控制目标、新建住房价格上涨幅度超过年度控制目标或没有完成保障性安居工程目标任务的省(区、市)人民政府，要向国务院作出报告，有关部门根据规定对相关负责人进行问责。”

　　陈国强认为，过去是在落实保障房方面与地方政府签订责任书，这是首次对地方政府提出了更具体、更明确的要求，操作性更强。

　　二套房

　　首付比例提至6成

　　为了进一步抑制投资投机性购房需求，强化差别化住房信贷政策，新政将二套房贷的首付比例提高至6成，贷款利率不低于基准利率的1.1倍，进一步提高了投资投机性需求门槛。

　　北京中原三级市场研究总监张大伟认为，调控再次加强对投资及投机购房者的控制，特别是第二套房贷款增加一成首付，将使得投资者最多只能贷款不到4成，有效地抑制了投机购房，而且避免了金融机构的风险。特别是最近因为贷款额度收紧的影响，部分首套房只能按照基准利率，而二套房更是传闻将执行1.3倍的利率，对购房者的威慑作用不言而喻。
除了在信贷方面抑制投资投机性需求外，新政还从税收方面提高交易环节的门槛，提出“对个人购买住房不足5年转手交易的，统一按销售收入全额征税”。张大伟认为，与之前执行差额收取营业税相比，新政再次严格了二手房交易税费，5.5%的全额营业税使得5年内房源再交易成本明显上涨，将遏制过度炒作。


　　另外，对于备受关注的房产税，新政虽未明确提及，但提出“各地要加快建立和完善个人住房信息系统，为依法征税提供基础”。陈国强认为，这是为房产税开征打下伏笔。

　　“限购令”推向全国

　　新政首次将“限购令”推向全国，提出，“各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，在一定时期内，要从严制定和执行住房限购措施。”

　　张大伟认为，限购不仅力度加强，而且范围很可能从现在的20多个城市扩大到60个以上，最终扩至全国。全国性落实对已拥有2套及以上住房的当地户籍居民家庭限购，相比之前北京等区域执行的限购政策更加严格。这一条不仅查新购更是严查存量，如果严格执行将有效的遏制需求，将明显影响2月份以后的市场交易。

　　陈国强认为，这次新政是对以往政策的深化和细化，更加重视政策“落地”问题，强调政策执行情况。“限购令”推向全国极大地抑制了购房需求，与信贷政策同时运用，比较容易见到效果。但是他认为信贷和行政手段虽然有效，但属于短期调控手段，应与中长期调控政策相结合，从增加供给、完善制度等方面来缓解供求矛盾，才能最终达到调控效果。

　　·链 接·

　　银行房贷议价能力将提升

　　“目前新政策对成交量的影响还无法预测，但对银行来说，由于整体额度缩水，未来无论是首套房还是二套房的议价能力都会继续提升。”华南某股份行总行房贷部门负责人昨日对记者表示。

　　新政规定，未来商业银行对于家庭二套房贷款将执行首付6成，利率1.1倍政策。此外，已经在各大城市铺开的“限购令”范围也将进一步铺开。

　　受访银行人士称，如若本次房地产调控新政能够将近期反弹的交易量进一步压缩，则今年各家银行调整个人房贷发放规模的动作还会持续。“现在各家银行都看到个人消费贷款的盈利前景，利率基本都是基准1.5倍以上，虽然风险权重是100%，但也比房贷按基本利率发放划算。如果交易量下滑，我们还会把一部分房贷额度切到消费贷款上来，所以对全年的盈利基本没有什么影响。”另一股份行总行零售部人士表示。(罗克关)

　　·观 点·

　　今年楼市有望迎来真正拐点

　　中央财经大学中国银行业研究中心主任郭田勇：国家提高二套房首付标准是为了抑制房价过快上涨，有望对于今年楼市产生较大影响。今年楼市可能会进行一定幅度回调，回调幅度在10%~20%之间。这种回调幅度属于正常回调，不至于对国家经济产生过大不利影响。不过，国家加强楼市调控之后，楼市资金会流入股市，对股市将是利好。

　　信达证券研发中心副总经理刘景德：未来的一段时间内国家还将陆续出台房地产政策，而且力度将越来越大。不过，此次房产政策调整对房地产板块影响较弱，因为从去年至今国家一直在对房地产市场进行调控，地产蓝筹下跌空间已十分有限。

　　招商银行宏观与策略分析师徐彪：从思路上看，2011年调控依然沿着三个方面：问责地方、增加供给和抑制需求。在去年两轮地产调控的基础上，进一步细化和加码。考虑到地方政府在房价传导链条中的特殊地位，本轮调控尤其强调和细化了地方政府的责任，相信会有更多地方加入限购行列，也相信很多地方现存的阴阳合同将退出历史舞台。综合来看，结合2010年新增楼市供给即将入市情况，今年楼市有望迎来真正的拐点。（杨晨 整理）

新年新气象啊

 

猪月薪5千，打算用20万建一个窝，狼不允许，说私自建就是违章建筑，只允许向王八买。王八是搞房地产的，先用20万贿赂狼取得开发权，再用50万元向狼买这块地，投资10万元把猪窝盖好，向猪要价200万元。狐狸借200万元给猪，连本带利300万，20年还清，猪全家二十年给狐狸打工。狼、狐狸、王八都挣了钱，只有猪亏，连崽子也不敢生了。猪越来越少，狼觉得这样下去大家没肉吃，于是调控。
　　狼显得非常重视猪窝价格太贵的问题，研究部署了遏制猪窝价格过快上涨的政策措施。最后认定王八把猪窝价格卖得太高，是因为有的猪买了猪窝后自己不住而进行倒卖所致。于是狼规定：猪买了猪窝5年内卖了的，要向狼交纳营业税。结果猪窝价格没降下来，狼却发了大财。狼又对狐狸说：只借钱给首先交了更多钱的猪，并提高高利贷的利息，多买猪窝的不借，交全现钱。这样狐狸在猪的购窝过程中也发了财。王八借着猪窝价格上涨的行情，以更高的价格向狼买地，并转转嫁到猪窝价格上，再加价后卖给猪。看到狼辛苦地为自己操劳，猪很感谢狼，但还是发现猪窝价格越来越贵。狼说：这事挺复杂，还真不太好办，不过猪罗们放心，我们将继续调控，可以向已经有猪窝的猪征收猪窝税┉